Nyt on sijoitusstrategian tarkistamisen aika
Kiinteistösijoitusmarkkina on herännyt pitkän nollakorkoajan jälkeiseen uuteen, harmaampaan aamuun. Korkeampi pohjakorko näyttäisi tulleen jäädäkseen – ainakin toistaiseksi – ja pankit ovat entistä valikoivampia kiinteistösijoituksia rahoitettaessa.
Vakuuspuoli puolestaan kokee painetta laskevista tasearvoista, tosin arvioitsija on aina päivän myöhässä ja suurempi muutos tullaan näkemään vuodenvaihteen jälkeen. Samaan aikaan pankit kiristävät vaatimuksiaan lainanhoidon suhteen. Ainakin lyhyellä aikavälillä yhdessä nämä tulevat vaikuttamaan velkavivun määrän suhteellisena laskuna. ”Cash is king” pitää jälleen paikkansa.
Mitä sijoittaja voi tehdä parantaakseen asemiaan rahoittajien silmissä? Etsivä löytää korkean tuoton ja vakaan kassavirran kohteita, ja nyt jos koskaan kannattaa tunnustella Suomea Pääkaupunkiseutu-Tampere-Turku -akselin ulkopuolella. Päivittäistavarakaupan tai teollisuuden kohde vakaalla vuokralaisella Jyväskylässä voi olla uusi musta, koska siellä hintarealismi saavutetaan ennen edellä mainittua triangelia.
Myös niin sanotun ”brown-preemion” merkitys tulee kasvamaan, ja katseet onkin nyt hyvä suunnata ympäristösertifioituihin uudiskohteisiin tai vanhempien kohteiden energiatehokkuuden parantamiseen. Pidemmällä aikavälillä vahvan ESG-strategian sijoittajat pääsevät korkeampiin tuottoihin ja parempiin rahoitusratkaisuihin.
Vaihtoehtoisten rahoitusratkaisujen mahdollisuutta tulee myös tutkia. Puhuttaessa sitten yksityisestä rahoitusmarkkinasta, eläkevakuutusyhtiöistä tai vaikka sale & leaseback- ja apporttijärjestelyistä, joutuu investori nyt markkinan muuttuessa ajattelemaan luovemmin.
Nyt ei ole aika nähdä pelkkiä haasteita, vaan miettiä uudelleen sijoitusstrategiaa ja adaptoitua!
Sopeutua tai kärsiä.
Kun nyt tilannetta pohtii näin tarkemmin, voi harmaassa aamussa nähdä uuden realismin valonsäteitä. Niistä huolimatta, ja kaiken varalta, nappaan sateenvarjon kuitenkin mukaan matkaan poistuessani kotoa.
– Arttu Ikäläinen
Markkinasta
Uusi tapa katsoa markkinoita
Epävarmuus kovertaa – heikkona näkyvä taloustilanne ja siihen liittyvät kysymykset alkavat realisoitua loppuvuoden tekemisiin. Kiinteistösijoittajien valikoivuus kasvaa ja jotkut lykkäävät päätöksiään ensi vuodelle. Turvallisiksi koetut kohteet houkuttelevat nyt enemmän, ja kohteiden sekä alueiden erot kasvavat. Rahoituksen hinta kasvaa ja vähentää sen saatavuutta, mikä taas vähentää kaupankäyntivolyymiä. Kiinteistösijoituksia tehdään kaikesta huolimatta ja oikeat toimijat hyötyvät markkinatilanteesta.
Yksi epävarmuuden ytimessä oleva kysymys on: ”Kun korot nousevat, kuinka paljon nousevat tuottovaatimukset?”
Useasti korkojen sekä tuottovaatimusten yhteyttä esitetään Suomen 10 vuoden obligaatioiden korkojen sekä Helsingin ydinkeskustan toimistojen tuottovaatimusten erona. Kuvaaja alla:
Katsotaan tarkemmin näitä kahta aikasarjaa.
Tuottovaatimukset ovat korkeimmillaan olleet yli 7 % (vuonna 2003) ja pitkänajan keskiarvo noin 5,1 %. Kuvaajasta voi nähdä korkojen laskevaa trendiä sekä yhtäkkistä nousua vuonna 2022. Tuottovaatimukset näyttävät seuraavan perässä. Tilastollisesti aikasarjoilla on yhteys ja ne korreloivat keskenään (0,788. H0 ei-korrelaatiota P-arvo 0,0).
Tehdään malli ja skenaario.
Yksi tapa mallintaa kahta aikasarjaa, joilla ainakin toisella on yhteys toiseen, on tehdä vektoriautoregressiivinen malli eli ns. VAR-malli. Lyhyesti malli katsoo sarjojen yhteyttä ja aikaisempia havaintoja. Oletetaan, niin kuin monet ovat olettaneet, että korot nousevat ja ensi vuoden 10 vuoden obligaatiokorot olisivat 3,5 %.
Mallin avulla voidaan tehdä alla oleva ennuste tuottovaatimusten noususta.
Mallin mukaisesti Helsingin ydinkeskustan nettotuottovaatimukset nousevat vuonna 2023: 3,8 % ja seuraavana vuonna 2024: 4,2 %. Luvut ovat alle tuottovaatimusten pitkänajan keskiarvon 5,1 %.
Mallit ovat malleja, ja yleensä väärässä, mutta joskus hyödyllisiä. Varmaa on, että isoimmat muutokset nähdään matalan tuottovaateen kohteissa, kun taas korkean tuottovaateen kohteissa on sekä enemmän liikkumavaraa että sijoittajilla mahdollisuuksia. Mallit ovat yksi tapa lieventää epävarmuutta ja saada ohjausta.
Epävarmuus vaatii sietokykyä selvitä tilanteista, joita ei voida ennakoida tai hallita. Se vaatii rohkeutta katsoa asioita uudella tavalla ja löytää mahdollisuuksia, kun muut näkevät sumua. Me autamme teitä näkemään.
Lähteet: Reagle, KTI, Suomen Pankki. Suomen Pankin julkaisemat valtion viitelainojen korot lasketaan päämarkkinatakaajien Reuters-järjestelmässä antamien ostonoteerausten keskiarvona päivittäin klo 13. Taulukossa ovat mukana ajanjakson aikana viitelainajärjestelmässä mukana olevien viitelainojen korot. Viitelainajärjestelmä käynnistyi vuonna 1992 ja korkoja on saatavana siitä lähtien.
Haluatko jutella aiheesta lisää?
Olli-Pekka Mustonen
olli-pekka.mustonen@reagle.fi
044 522 26 39
Näin se tehtiin
Kokonaisvaltainen yhteistyö mahdollisti onnistuneen ratkaisun, joka tuo arvoa koko Seinäjoelle
Reaglen ja YIT:n laaja ja kokonaisvaltainen yhteistyö Seinäjoen aseman alueella ei ole päättynyt vielä hybridikehityshankkeen onnistuneeseen vuokraukseen ja myyntiin, vaan jatkuu edelleen. Reaglen perusteellisesti tekemän analysointityön ja YIT:n näkemyksellisyyden avulla kohteelle varmistettiin yhteiskuntakäyttäjät, jotka tuovat arvoa sekä kohteen lähiympäristöön että koko kaupungille.
YIT:n ja Reaglen yhteistyö käynnistyi Seinäjoen aseman seudun hybridikehityshankkeessa syksyllä 2021. Asemanseudusta tulee valmistuessaan yksi Suomen merkittävimmistä joukkoliikenneyhteyksien keskuksista, johon kuuluu asuin-, liike- ja toimistotiloja sekä yhteiskunnallisia palveluita.
Varhaisessa vaiheessa aloitettu yhteistyö mahdollisti perinpohjaisten analyysien tekemisen ja markkinaymmärryksen muodostamisen. Ne tarjosivat selkeät suuntaviivat kohteen kehittämiselle. Yhteisen näkemyksen pohjalta YIT onnistui löytämään ankkurivuokralaisiksi pitkäaikaiset yhteiskuntakäyttäjät ja työ jatkuu yhdessä kun autamme YIT:tä löytämään loputkin vuokralaiset tyhjiin tiloihin.
Hyvät vuokralaiset ovat avaintekijä Seinäjoen kaupunkikehityksen kannalta keskeisessä hankkeessa.
”Reaglen tapa hahmottaa kokonaisuutta sekä sen omistautunut ja ratkaisukeskeinen toimintatapa ovat maksimoineet tämän meille strategisesti erittäin tärkeän hankkeen arvon. Prosessi oli selkeä ja hyvin strukturoitu. Lisäksi Reagle on kulkenut rinnallamme sparraamassa meitä, ja iloksemme yhteistyömme jatkuu edelleen”
– Jaakko Linnolahti, YIT:n hankekehityspäällikkö
Reaglen elokuussa 2022 myymän kohteen rakennustyöt ovat alkaneet ja kohteen on määrä valmistua loppuvuodesta 2024.
Voisimmeko auttaa teitä ongelmanratkaisussa?
Alexader Doepel
alexander.doepel@reagle.fi
050 305 3409
Tutustu referensseihimme
Terkkuja toimistolta
Kiitos unohtumattomasta tupari-illasta!
“Toimistomme vihittiin virallisesti käyttöön viimeistään tupaantuliaisissa muutama viikko sitten. Nyt on nähty, että tila taipuu moneksi – Myös ihmemaaksi. Kiitos kaikille huikean hauskasta illasta. Jos et vielä ehtinyt käymään meillä, niin lämpimästi tervetuloa!”
Reaglen tiimistä
Ville Kamppari
”Aloitin Reaglella Junior Analystina kolme vuotta sitten tutustuttuani yritykseen excursiolla. Hyvä meininki ja erilainen tekemisen tapa herättivät kiinnostuksen. Osa-aikainen työ muuttui nopeasti täysipäiväiseksi, kun työ vei täysin mukanaan.
Nyt toimin Associatena ja suuren osan viikosta olen Reaglen Lahden toimipisteellä. Palasin siis vanhalle kotipaikkakunnalleni. Minulle kiipeily on rakas harrastus, johon täällä on hyvät mahdollisuudet. Myös kiinnostus kiinteistöihin näkyy vapaa-ajallanikin. Keräilen laadukkaita huonekaluja – erityisesti vintagea – ja arkkitehtuuri kiehtoo.
Kiinteistöillä on valtava merkitys myös elinympäristömme ja yhteiskunnan näkökulmasta. Halusin yhdistää kiinteistöt ja talousosaamisen opinnoissani, minkä vuoksi päädyin opiskelemaan Aalto-yliopistoon kiinteistötalouden diplomi-insinööriksi. Aito kiinnostus alaan ja halu toimia ihmisten kanssa reilusti ja kunnioittavasti ovat varmasti vahvuuksiani.
Reaglella olen saanut vaikuttaa omiin työtehtäviini ja edetä urapolullani. Täällä on hyvä meininki ja ilmapiiri, jossa näkemyksiä voi myös haastaa. Olen oppinut paljon esimerkiksi siitä, miten erilainen arvo kiinteistöillä voi olla eri sidosryhmille.
Toivoisin tulevaisuudessa alalle enemmän avoimuutta ja dynaamisuutta. Dataa voitaisiin hyödyntää paremmin kiinteistöjen arvostuksessa, sijoitusstrategioissa ja arvonluonnissa.”
LinkedIn
Vilma Kauppila
”Aloitin Junior Analystin tehtävässä kuukausi sitten. Siirryin Reagleen start-upista, joka lähestyy kiinteistövälitystä uudella tavalla, dataa hyödyntäen. Myös Reaglella kehitetään ja uudistetaan kiinteistöalaa sekä käytetään dataa laajasti, mikä herätti kiinnostukseni.
Junior Analystin tehtävä on hyvä paikka oppimiselle, sillä jokaiseen tapaukseen pääsee syventymään perinpohjaisesti. Osaamista on siis mahdollista laajentaa nopeastikin. Työ sopii myös vahvuuksiini: haluan perehtyä kunnolla siihen, mitä teen ja tehdä kerralla laadukkaasti.
Viimeistelen parhaillaan kansainvälisen liiketoiminnan ja johtamisen maisteriopintoja Aalto-yliopistossa. Alun perin kiinnostuin kiinteistöalasta kestävän kehityksen kautta: Tutustuin kurssityössä kiinteistöjen energiaoptimointiin. Reaglella huomioidaan hienosti ESG-osaamisen tärkeys ja tarve, jotka korostuvat tulevaisuudessa entisestään. Arvostan täällä myös rehellisyyttä. Reaglella tilanteet ja niiden vaikutukset huomioidaan sellaisina kuin ne ovat, jolloin löydetään aidosti parhaita ratkaisuja.
Ympäristö ja luonto ylipäätään ovat lähellä sydäntäni. Tykkään ulkoilla paljon, myös yhdessä läheisten kanssa. Olen kotoisin Klaukkalasta ja asunut Helsingin lisäksi Oulussa, mutta haaveilen kokemuksesta vielä pohjoisempana. Olisi hienoa viettää pidempi aika Lapissa ja kokea kaikki vuodenajat siellä.”
LinkedIn
