Uudiskohteen vuokrasopimuksesta neuvotellaan yleensä uudiskohteen markkinointi- ja suunnitteluvaiheessa. Tämä antaa vuokralaiselle paremman neuvotteluaseman ja mahdollisuuden vaikuttaa tilan suunnitteluun omiin tarpeisiin sopivaksi. Rakennuttajat ja kiinteistönomistajat ovat yleensä avoimia neuvotteluille, sillä he haluavat varmistaa vuokratulojen alkamisen heti kohteen valmistuttua.
Voiko uudiskohteen vuokrasopimuksesta todella neuvotella ennen rakennuksen valmistumista?
Kyllä, uudiskohteen vuokrasopimuksesta neuvotellaan yleensä jo kauan ennen rakennuksen valmistumista. Tämä on itse asiassa tavallinen käytäntö kiinteistöalalla, erityisesti liiketilojen ja toimistotilojen kohdalla. Rakennuttajat etsivät usein aktiivisesti vuokralaisia jo suunnittelu- tai rakennusvaiheessa.
Varhaisessa vaiheessa neuvottelu hyödyttää molempia osapuolia. Vuokralaisena saat mahdollisuuden vaikuttaa tilan ominaisuuksiin, teknisiin ratkaisuihin ja jopa pohjaratkaisuun ennen kuin ne on lopullisesti päätetty. Kiinteistönomistaja puolestaan saa varmuuden vuokratulojen alkamisesta heti kohteen valmistuttua, mikä pienentää taloudellista riskiä.
Ennakkoneuvottelut ovat yleisiä erityisesti suurempien toimitilojen kohdalla, mutta käytäntö on yleistymässä myös pienempien liiketilojen ja muiden toimitilojen vuokrauksessa.
Mitä vuokrasopimuksen ehtoja voi tyypillisesti muokata uudiskohteissa?
Uudiskohteen vuokrasopimuksessa on useita ehtoja, joista voi ja kannattaa neuvotella. Näistä tärkeimpiä ovat:
- Vuokrahinta ja sen määräytymisperusteet – neuvottele kokonaisvuokra, indeksikorotukset ja mahdolliset vuokravapaat kuukaudet
- Vuokrasopimuksen pituus – pidempi sopimuskausi voi tuoda edullisemman vuokrahinnan
- Tilojen muokkausmahdollisuudet ja räätälöinti (Vuokralaisen tilaohjelma)
- Vuokravakuuden suuruus ja maksutapa
- Tilan käyttötarkoituksen määrittely ja käyttöehdot
- Kunnossapito- ja korjausvastuiden jako
- Jatko-optiot ja irtisanomisehdot
- Tilojen tekniset ominaisuudet ja varustelu (Rakennustapaseloste)
- Muuttopäivä ja luovutuksen aikataulu
Uudiskohteissa on usein enemmän neuvotteluvaraa kuin valmiissa kiinteistöissä, sillä omistajalla on intressi saada tilat vuokrattua mahdollisimman pian valmistumisen jälkeen. Toisaalta uudiskohteen vuokrasopimus voi sisältää hankekehitykseen liittyviä ehtoja rakennuttajan valmiuksiin liittyen, kuten tontti-, vuokraus- ja rahoitusehto. Tämä tarkoittaa sitä, että rakennuttaja voi käynnistää hankkeen vasta kun kaikki edelliset kriteerit on saatu sovittua hankkeen osalta. Uudishankkeen vuokrasopimuksen allekirjoittaja voi joutua odottamaan rakennusvaiheen käynnistymistä, kun rakennuttaja edistää edellä mainittuja toimia. Mikäli hanke ei saa riittävästi vuokralaisia tai rakennuttajalla on rahoittamisen kanssa ongelmia, voi hanke jäädä käynnistymättä suunnitellussa aikataulussa. Tämän takia vuokralaisen on tärkeä saada rakennuttajalta läpinäkyvästi päivityksiä hankekehityksen edistymisestä.
Miten valmistautua uudiskohteen vuokrasopimusneuvotteluihin tehokkaasti?
Tehokas valmistautuminen on onnistuneiden vuokrasopimusneuvottelujen perusta. Näin valmistaudut uudiskohteen vuokraneuvotteluihin:
- Kartoita markkinatilanne – selvitä alueen vuokrataso ja vertaa sitä muihin vastaaviin kohteisiin
- Määrittele omat tarpeesi – mieti tarkkaan tilan koko, sijainti, pohjaratkaisu ja tekniset vaatimukset
- Aseta selkeät neuvottelutavoitteet – priorisoi, mistä ehdoista olet valmis joustamaan ja mitkä ovat kriittisiä
- Laadi realistinen budjetti – huomioi vuokran lisäksi muut kulut kuten sähkö, vesi, siivous ja muutostyöt
- Varaa riittävästi aikaa – neuvottelut voivat kestää useita kuukausia, erityisesti monimutkaisissa kohteissa
- Valmistaudu esittelemään liiketoimintasi ja tilantarpeesi selkeästi vuokranantajalle
Harkitse myös asiantuntija-avun hyödyntämistä – kiinteistöalan ammattilainen voi tuoda merkittävää lisäarvoa neuvotteluihin ja auttaa välttämään yleisiä sudenkuoppia. Asiantuntija tuntee markkinatilanteen ja osaa arvioida, ovatko tarjotut ehdot kilpailukykyisiä.
Milloin on paras aika aloittaa neuvottelut uudiskohteen vuokrasopimuksesta?
Optimaalinen ajankohta uudiskohteen vuokrasopimusneuvottelujen aloittamiselle riippuu kohteen koosta ja tyypistä, mutta yleensä kannattaa olla liikkeellä mahdollisimman aikaisin. Suurissa toimitilahankkeissa neuvottelut alkavat usein jo 1-3 vuotta ennen rakennuksen valmistumista.
Rakennusprosessin eri vaiheet vaikuttavat neuvotteluasemaan:
- Suunnitteluvaiheessa (ennen rakentamisen aloittamista) on parhaat mahdollisuudet vaikuttaa tilan ominaisuuksiin ja saada edullisimmat sopimusehdot
- Rakentamisvaiheessa mahdollisuudet tilamuutoksiin vähenevät, mutta neuvotteluvaraa on silti enemmän kuin valmiin kohteen kohdalla
- Lähellä valmistumista kiinteistönomistajan paine saada tilat vuokrattua kasvaa, mikä voi parantaa neuvotteluasemaa hinnan suhteen
Aikaisen neuvottelun etuna on mahdollisuus vaikuttaa tilojen suunnitteluun, kun taas myöhemmässä vaiheessa voi hyötyä omistajan kiireestä saada tilat vuokrattua. Tasapainon löytäminen näiden välillä on tärkeää.
Rakennuttajan näkökulmasta on usein houkuttelevaa saada ankkurivuokralainen mahdollisimman aikaisin, joten alkuvaiheen neuvottelijat voivat saada parempia ehtoja.
Olipa kyseessä sitten liiketila, toimisto tai muu toimitila, oikea-aikainen ja huolellinen valmistautuminen on avain onnistuneisiin vuokraneuvotteluihin uudiskohteissa. Jos tarvitset asiantuntevaa apua vuokrasopimusneuvotteluihin tai kiinteistöalan muihin kysymyksiin, ota yhteyttä meidän asiantuntijoihimme.
