Liiketilan vuokrasopimukseen liittyy usein monia lisäkustannuksia perusvuokran lisäksi. Yleisimmät näistä ovat yhteiskulut, ylläpitokustannukset sekä erilaiset käyttökustannukset kuten sähkö, vesi ja lämmitys. Nämä lisäkustannukset voivat muodostaa merkittävän osan kokonaisvuokrasta, jopa 30-40% kokonaiskustannuksista. Vuokralaisen on tärkeää ymmärtää kaikki sopimukseen liittyvät kustannukset ja niiden määräytymisperusteet ennen sopimuksen allekirjoittamista.
Mitkä ovat liiketilan vuokrasopimuksen yleisimmät lisäkustannukset?
Liiketilan vuokrasopimuksen yleisimmät lisäkustannukset koostuvat yhteiskuluista, ylläpitokustannuksista, kiinteistöverosta sekä käyttökustannuksista. Nämä tulevat aina perusvuokran päälle ja voivat vaihdella merkittävästi kiinteistön iän, koon ja sijainnin mukaan.
Yhteiskulut (tai hoitovastike) kattavat kiinteistön yhteisten tilojen ja palveluiden kustannukset. Näihin lukeutuvat tyypillisesti:
- Yleisten tilojen siivous ja kunnossapito
- Jätehuolto
- Vartiointi- ja turvallisuuspalvelut
- Hissihuolto
- Kiinteistön hallinnointikulut
- Aulapalvelu
Ylläpitokustannukset liittyvät puolestaan kiinteistön teknisiin järjestelmiin ja rakenteisiin. Näihin kuuluvat:
- Kiinteistön huolto ja korjaukset
- Tekniset järjestelmät (ilmanvaihto, lämmitys)
- Lumityöt ja piha-alueiden kunnossapito
Kiinteistövero on lakisääteinen maksu, joka määräytyy kiinteistön arvon ja sijaintikunnan verokannan mukaan. Tämä voidaan periä vuokralaiselta joko kokonaan tai osittain riippuen vuokrasopimuksen ehdoista.
Miten yhteiskulut ja ylläpitokustannukset eroavat toisistaan?
Yhteiskulut ja ylläpitokustannukset eroavat toisistaan kohteiden ja vastuualueiden osalta, vaikka termejä käytetään joskus päällekkäin. Yhteiskulut kohdistuvat pääasiassa kiinteistön yhteisiin tiloihin ja palveluihin, kun taas ylläpitokustannukset liittyvät enemmän kiinteistön tekniseen toimivuuteen ja kuntoon.
Yhteiskuluihin sisältyvät tyypillisesti:
- Aulojen, käytävien ja muiden yhteisten tilojen siivous
- Kiinteistön vartiointi
- Jätehuolto ja kierrätys
- Vastaanottopalvelut (jos kiinteistössä on sellaisia)
- Kiinteistön hallinnointipalkkiot
- Aulapalvelumaksu
Ylläpitokustannuksiin kuuluvat puolestaan:
- Rakennuksen ja teknisten järjestelmien huolto
- Korjaukset ja kunnossapito
- Ulkoalueiden hoito (piha-alueet, parkkipaikat)
- Lumityöt ja hiekoitus talvisin
- LVISA-järjestelmien (lämpö, vesi, ilma, sähkö, automaatio) ylläpito
Uudiskohteen vuokrasopimuksissa ylläpitokustannukset ovat yleensä matalammat kuin vanhemmissa kiinteistöissä, sillä uusien rakennusten tekninen kunto on parempi ja energiatehokkuus korkeampi.
Miten lisäkustannukset tyypillisesti määritellään vuokrasopimuksessa?
Liiketilan vuokrasopimuksessa lisäkustannukset määritellään yleensä joko kiinteänä summana per neliömetri tai prosenttiosuutena perusvuokrasta. Yleisimmin käytetään neliöperusteista laskentamallia, jossa vuokralainen maksaa lisäkustannukset vuokraamansa pinta-alan mukaan suhteessa koko kiinteistön pinta-alaan.
Lisäkustannusten veloitusperusteita ovat:
- Kiinteä €/m²/kk -veloitus (esim. 3,50 €/m²/kk yhteiskuluihin)
- Toteutuneiden kustannusten mukainen veloitus (jälkilaskutus)
- Arvioituihin kustannuksiin perustuva ennakkoveloitus, joka tasataan vuosittain
- Prosenttiosuus perusvuokrasta (esim. 15% perusvuokrasta)
Vuokrasopimuksissa on yleensä indeksikorotukset, jotka koskevat sekä perusvuokraa että lisäkustannuksia. Tyypillisesti käytetään elinkustannusindeksiä, ja korotukset tehdään vuosittain. Toimistotilan vuokrasopimuksissa ja liiketilojen vuokrasopimuksissa kustannusten jakoperusteet voivat erota merkittävästi toisistaan.
Vuokrasopimuksen pituus voi myös vaikuttaa lisäkustannusten määrittelyyn – pitkissä sopimuksissa on usein tarkemmat ehdot kustannusten nousun rajoittamisesta.
Mitä lisäkustannuksia tulisi erityisesti tarkistaa ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista?
Ennen liiketilan vuokrasopimuksen allekirjoittamista on tärkeää tarkistaa kaikki mahdolliset lisäkustannukset ja niiden määräytymisperusteet. Kiinnitä erityistä huomiota kustannusten laskentaperusteisiin ja siihen, miten ne voivat muuttua sopimuskaudella.
Tärkeimmät tarkistettavat asiat ovat:
- Yhteiskulujen tarkat sisällöt ja veloitusperusteet
- Ylläpitokustannusten jako vuokranantajan ja vuokralaisen välillä
- Kiinteistöveron osuus ja sen mahdolliset muutokset
- Indeksikorotusten laskentaperusteet ja rajoitukset
- Energiakustannusten mittaus- ja veloitustapa (kiinteä vai kulutuksen mukaan)
- Remonttivastuiden jako (kuka maksaa ja mitä)
Pyydä vuokranantajalta edellisen vuoden toteutuneet kustannukset ja vertaa niitä esitettyihin arvioihin. Selvitä myös, onko kiinteistöön tulossa lähivuosina isompia remontteja, jotka voisivat vaikuttaa ylläpitokustannuksiin. Lisäksi on hyvä huomioida, että pysäköintipaikat maksavat usein myös tietyn summan kuukaudessa, ja pysäköintipaikoista tehdään usein oma pysäköintiin liittyvä vuokrasopimus.
Neuvottele sopimukseen kattoraja lisäkustannusten vuosikorotuksille – esimerkiksi maksimissaan 3 % vuodessa. Tämä suojaa yllättäviltä kustannusnousuilta.
Toimitilan vuokrasopimuksessa kannattaa tarkistaa myös, mitkä muutostyöt vuokralainen saa tehdä itse ja mitkä vaativat vuokranantajan hyväksynnän tai toteutuksen.
Oikein tehty vuokrasopimus ja huolellinen lisäkustannusten tarkistus voivat säästää yritykseltäsi merkittäviä summia pitkällä aikavälillä. Autamme yrityksiä toimitilaratkaisuissa ja vuokrasopimuksiin liittyvissä kysymyksissä – ota yhteyttä ja keskustellaan lisää toimitilojesi optimoinnista.
