Referenssit

Tilastokeskuksella oli tarve kehittää indeksi toimisto-, liikekiinteistöjen sekä vuokra-asuntojen hintojen kehityksestä. Työ on osa koko Euroopan keskuspankin tarvetta seurata eri maiden kaupallisten kiinteistömarkkinoiden kehitystä. Indeksi rakentamisen ongelmana oli tarvittavan pohja-aineiston saaminen. Reagle arvio yli 6000 kiinteistösijoittajien transaktiota vuosilta 2015-2024 hyödyntäen asiantuntevuutta, verkostoja sekä datamalleja. Kattavamman aineiston varmistamiseksi Reagle erotti jokaisesta portfoliokaupasta yksittäiset kohteet omikseen. Kiinteistökauppa-aineistoa rikastettiin erilaisilla ominaisuustiedoilla kuten esimerkiksi rakennusvuosi, rakennustunnus. Jokainen havainto myös geokoodattiin, jotta sijaintitekijöitä voitiin hyödyntää paremmin.

Asiakkaan tarve oli kartoittaa autokaupalle soveltuva liikepaikka Itä-Helsingin alueelta. Tarkoituksena oli löytää autokaupoille keskittyneiltä alueilta sopivaa olemassa olevaa kohdetta tai tonttia. Työ koostui kahdesta osasta soveltuvien kohteiden hausta sekä sopivan kohteen hankinnasta:

• Ensimmäisessä vaiheessa tehtiin selvitys, alueiden tarjonnasta. Avoimista tietokannoista haettiin kaikki sopivat kiinteistöt tarpeiden mukaisesti. Haetut kiinteistöt pisteytettiin paremmuusjärjestykseen hyödyntäen paikkatietoa ja avoimia lähteitä, kuten esimerkiksi liikennemääriä.
• Toisessa vaiheessa käytiin valittujen ja soveltuvien kohteiden omistajien kanssa varsinaiset neuvottelut kohteen hankinnasta. Tässä vaiheessa Reagle tuotti materiaalit kiinteistön ostoa varten ja johti ostoprosessia.

Ensimmäisessä osassa löydettiin 112 kohdetta, mistä pisteytettiin soveltuvat noin 20 kohdetta. Asiakkaan kanssa käytyjen keskustelujen jälkeen listalle jäi 3 soveltuvaa kohdetta, joista aloitettiin neuvottelut kohteiden omistajien kanssa. Näistä 3 kohteesta valikoitui soveltuvin kohde, mikä päädytiin hankkimaan Metroautolle uudeksi autokaupaksi. Kiinteistöllä oleva nykyinen rakennus tullaan purkamaan ja tontille rakennetaan uusi Metroauton tarpeita vastaava moderni rakennus. Prosessin aikana Reagle varmisti kohteen soveltuvuuden Metroautolle ja kävi mm. Kaupungin kanssa keskustelut kaavan mukaisuudesta.

Reagle tuki asiakasta läpi analyysi- ja ostoprosessin löytämään sopivan kohteen.

Reagle Oy toimi Elite Alfred Bergin neuvonantajana, kun Elite Kiinteistökehitysrahasto I KY myi Helsingin Konalassa sijaitsevan lähes 15 000 m² monitoimikohteen Julius Tallberg-Kiinteistöt Oyj:lle. Kohteessa oli mm. toimisto- , varasto- ja liiketiloja, jotka jakautuivat  lähes 50 vuokralaisen käyttöön.

Kohteen myyntiprosessi eteni ennalta määritellyn suunnitelmaan mukaan: ensiksi kohteeseen tarkasti tutustuttuamme valmistelimme kohteesta ammatimaisen myyntimateriaalin, jossa oli mm. kattava vuokralaisanalyysi sekä kuvaus kohteen lähiympäristön kehityshankkeista.

Materiaalin valmistuttua alkoi kohteen varsinainen markkinointi: sen sijaan, että materiaali ladattaisiin nettiin ja jäisimme odottamaan yhdeydenottoja, kontaktoimme tarkasti määritellyn sijoittajajoukon, jolle esittelimme kohteen. Kiinnostuneille toimitettiin kohteen laaja myyntimateriaali sekä kuvaus myyntiprosessin etenemisestä.

Tehokkaan markkinoinnin johdosta saimme kohteesta useita hyviä tarjouksia. Tarjousten tiukan kilpailuttamisen jälkeen valitsimme yhteistyökumppanin, jonka kanssa kauppaa lähdettiin viemään maaliin.

Lopputuloksena kiinteistö saatiin myytyä ennalta määrätyssä ja tiivissä aikataulussa, minkä lisäksi yhdessä asiakkaan kanssa asetetut tavoitteet saavutettiin kirkkaasti.

Reagle Oy avusti WestStar Oy:tä heidän Lahdessa sijaitsevan entisen raskaan kaluston huoltamokiinteistön arvonluonnissa.

Kehityskohteeksi hankitulla kiinteistöllä nähtiin entisen teollisuus- ja varastokäytön lisäksi myös osittaista liikekäyttöpotentiaalia, johtuen kohteen laajasta piha-alueesta ja keskeisestä sijainnista.

Reagle hoiti avaimet käteen –periaatteella vuokrasopimusneuvottelut sekä viranomaisvaatimusten mukaiset kaavan poikkeamismenettelyyn liittyvät naapurikuulemiset.

Monivaiheisesta projektista huolimatta Rinta-Joupin Autoliikkeen kanssa eteenpäin viety vuokrausprosessi eteni tehokkaasti ja käyttäjä sai myymälän avattua suunnitelmien mukaisesti.

Reagle Oy toimi vuosien 2020 – 2021 aikana pörssilistatun Boreo Oyj:n (ent. Yleiselektroniikka Oyj) strategisena neuvonantajana toimitilojen kokonaisvaltaisessa uudelleenjärjestelyssä. Yhteistyön aikana kartoitettiin mahdollisuudet konsernin toimipisteiden konsolidointiin sekä toteutettiin silloisen pääkonttorikiinteistön myynti Espoon Olarinluomassa strukturoidulla prosessilla. Yhteistyö noudatti alla olevaa järjestystä.

1. Kartoitus konsernin toimitilojen nykytilanteesta sekä liiketoiminnan toimitilatarpeista. Samalla arvioitiin myös silloisen pääkonttorikiinteistön soveltuvuus tai jatkojalostaminen konsernin laajempaan käyttötarkoitukseen
2. Todettiin, että silloinen pääkonttorikiinteistö ei sovellu konsernin konsolidoiduksi toimipisteeksi
3. Laaja markkinakartoitus mahdollisista uusista toimitiloista Pääkaupunkiseudulla

• • Kartoituksen tuloksien analysoinnin seurauksena johtopäätös konsolidoida konsernin toimitiloja silloiseen toimipisteeseen Vantaan Ansatielle

1. Kaupallinen konsultointi liittyen uuden vuokrasopimuksen sekä muutostöiden neuvotteluun
2. Silloisen pääkonttorikiinteistön myynti Espoon Olarinluomasta

Projekti toteutettiin tehokkaasti tiiviissä yhteistyössä asiakkaan kanssa ja lopputulos oli odotusten mukainen. Projektin kokonaiskesto oli noin 6 kuukautta.

Reagle Oy toimi Hoivatilat Oyj:n neuvonantajana heidän ensimmäisessä hoivaportfolion divestoinnissa. Portfolio koostui kuudesta kohteesta, jotka sijaitsivat pääosin Etelä-Suomessa. Kohteet oli rakennettu 2014-2017 ja kohteiden keskimääräinen vuokramaturiteetti oli hieman yli 12 vuotta. Kohteet oli vuokrattu suurille yksityisille päiväkotioperaattoreille ja terveyspalveluiden tuottajille.

Kohteen myyntiprosessi eteni ennalta määritellyn suunnitelmaan mukaan: ensiksi portfolion kohteisiin tarkasti tutustuttuamme ja kohteilla käytyämme valmistelimme portfolion kohteista ammatimaisen myyntimateriaalin, joka sisälsi muun muassa yksityiskohtaisen taloudellisen analyysin portfolion kohteista, sekä kattavan analyysin kohteiden vuokralaisista ja heidän taloudellisista tilanteistaan.

Ennen varsinaisen markkinoinnin aloittamista teimme vielä kartoituksen potentiaalisista sijoittajista, joille lähdemme kohdetta markkinoimaan. Portfolion luonteen vuoksi sijoittajajoukko muodostui sekä paikallisista että kansainvälisistä toimijoista. Asiakkaan hyväksyttyä kontaktoitavat sijoittajat, alkoi kohteen varsinainen markkinointi: kontaktoimme kaikki ennalta sovitut sijoittajat ja esittelimme portfolion kohteet yksityiskohtaisesti. Portfoliosta kiinnostuneille toimitimme kohteen laajan materiaalin sekä kuvauksen myyntiprosessin etenemisestä. Lisäksi koordinoimme myös kohdekatselmukset kiinnostuneiden sijoittajien kanssa.

Tehokkaan markkinoinnin johdosta saimme portfoliosta useita hyviä tarjouksia. Tarjousten tiukan kilpailuttamisen jälkeen yhteistyökumppaniksi valittiin Erikoisijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt, jonka kanssa kauppaa lähdettiin viemään maaliin. Osana palveluamme johdimme myös due diligence –prosessin sekä myyntineuvottelut loppuun asti.

Lopputuloksena portfolio saatiin myytyä ennalta määrätyssä ja tiivissä aikataulussa, minkä lisäksi yhdessä asiakkaan kanssa asetetut tavoitteet saavutettiin kirkkaasti.

Reagle Oy toimi Elite Alfred Bergin kumppanina heidän vahvistaessaan Elite Kiinteistökehitysrahasto II kohdekantaa. Elite Alfred Berg halusi vahvistaa Elite Kiinteistökehitysrahasto II:sta lisäämällä vakaan kassavirran kohteiden painoa. Toimeksiannon alussa Reagle toteutti yhdessä asiakkaan kanssa laajan tarvekartoituksen, jonka pohjalta päivittäistavarakaupan segmentti vakuutti molemmat toimijat. Segmentin kiinnostavuutta lisää erityisesti se, että Suomessa on merkittävästi ruokakauppakiinteistöjä, jotka eivät ole Keskon, S-Ryhmän tai instituutionaalisten sijoittajien omistuksessa.

Alkuun asiakkaalle tehtiin merkittävä taustatutkimus, jossa kartoitettiin kaikki Suomen pienet ja keskisuuret ruokakaupat. Tästä listauksesta poistettiin suuromistajien kohteet ja jäljellä jäävät 400-500 potentiaalista ruokakauppaa järjestettiin sijainnin, väestönkasvun sekä muiden yhdessä valittujen tekijöiden avulla.

Reagle tuotti kohteiden hankinnan avaimet käteen –periaatteella: kartoitimme potentiaaliset ostokohteet, kontaktoimme niiden omistajat, johdimme ostoneuvottelut ja lopuksi vielä johdimme due dilligence –prosessit loppuun asti. Tähän mennessä olemme onnistuneesti hankkineet Elitelle 13 ruokakauppaa eri kokoluokissa ympäri Suomen. Reaglen tehokkaiden prosessien ja toimintamallien ansiosta kohdekohtaiset läpivientiajat ovat hyvin nopeita, keskimäärin vain parin kuukauden mittaisia. 

Myös asiakas on ollut hyvin tyytyväinen prosessiin: “Reagle on ollut meille kaikin puolin sopiva kumppani ja luotettava toimija neuvonantajana. Arvostamme Reaglen innovatiivista lähestymiskulmaa ja positiivista puurtamista käytännön askareiden toteuttamisessa. Reaglen henkilöstö on kautta linjan oma-aloitteista, ratkaisulähtöistä sekä yleisiltä toimintamalleiltaan luottamusta rakentavaa, mikä on perusedellytys tämän kaltaisessa strategisessa ja kaiken aikaa jalostuvassa toimeksiannossa. Yhteistyömme tulee jatkumaan myös tulevaisuudessa”, kertoo Elite Alfred Bergin Antti Hänninen.

Reagle Oy organisoi Hereditaksen omistamalle kohteelle strukturoidun ja diskreetin myyntiprosessin avaimet käteen periaatteella. Aikataulutetun myyntiprosessin sekä ammattimaisten myyntimateriaalien avulla saavutettiin paras lopputulos myyjälle. Laitoksen yhtiömuoto on muutettu osakeyhtiöksi vuodenvaihteessa 2015-2016, mutta toiminta jatkuu entiseen tapaan.

Hereditas omisti arvorakennuksen Helsingin keskustasta Annankadun sekä Iso-Robertinkadun kulmasta. Suoran kiinteistösijoituksen hallinnointi-intensiivisen luonne huomioiden Hereditas päätyi tarkastelemaan mahdollisuutta likvidoida kohde keväällä 2019.

Reaglen myyntitiimi organisoi kohteelle strukturoidun ja diskreetin myyntiprosessin avaimet käteen periaatteella. Aikataulutetun myyntiprosessin sekä ammattimaisten myyntimateriaalien avulla saavutettiin paras lopputulos myyjälle ja ostajaksi valikoitui pitkäjänteinen kotimainen pörssilistattu kiinteistösijoitusyhtiö. Onnistuneen transaktion varmisti tiivis yhteistyö Reaglen, myyjän sekä myyjän juridisen neuvonantajan kanssa.

Brunswick Real Estate on merkittävä toimija pohjoismaiden kiinteistömarkkinoilla. Heillä on noin kolmen miljardin euron kiinteistöportfolio varainhoidettavana, jonka toimintaa johdetaan 60 henkilön voimin. Reagle toimi syksyllä 2020 Brunswickin strategisena neuvonantajana yhden heidän sijoitusmandaattiensa salkun analysoinnissa sekä portfolion liiketoimintasuunnitelman laatimisessa.

Yhteistyön aikana Reagle suoritti:

1. Kohdekäynnit kaikille kohteille
2. Analyysin noin 50 kohteesta taloudellisesta näkökulmasta
3. Markkina-arvon määritys kaikille kohteille huomioiden
   1. Aikataulu tarpeet
   2. Muut tarvittavat kehitystoimenpiteet
4. Myyntistrategian laatiminen koko portfoliolle
   1. Salkutus
   2. Exit-aikataulut

Osin tämän analyysin ja suunnitelman perusteella Brunswick lähtee toteuttamaan suunniteltua prosessia salkun arvon maksimoimiseksi.