Määräaikainen vuokrasopimus on lähtökohtaisesti sitova koko sopimuskauden ajan. Sopimusta ei voi irtisanoa kesken kauden ilman hyväksyttävää syytä, sillä sopimuksen tarkoitus on taata vuokranantajalle ja vuokralaiselle varmuus vuokrasuhteen kestosta. Laissa on kuitenkin määritelty erityistilanteita, joissa määräaikaisen vuokrasopimuksen voi päättää ennenaikaisesti. Nämä liittyvät yleensä liiketoiminnan olosuhteisiin tai merkittäviin muutoksiin yrityksen toiminnassa.
Voiko määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanoa kesken sopimuskauden?
Määräaikainen vuokrasopimus sitoo sekä vuokralaista että vuokranantajaa koko sovitun vuokrakauden ajan. Pääsääntöisesti sopimusta ei voi irtisanoa kesken kauden, ellei sopimuksessa ole erikseen sovittu irtisanomisehdoista tai laissa määritelty erityinen peruste täyty.
Laki liikehuoneiston vuokrauksesta (LHVL) sisältää poikkeuksia, jotka mahdollistavat määräaikaisen vuokrasopimuksen päättämisen ennenaikaisesti tietyissä tilanteissa. Tämä laki koskee liiketiloja, toimistoja ja muita toimitiloja.
Liiketilojen, toimistotilojen ja toimitilojen vuokrasopimuksissa osapuolet voivat sopia vapaasti irtisanomisehdoista, ja tämä kannattaa huomioida jo sopimusta laadittaessa. Usein uudiskohteiden vuokrasopimukset sisältävät erityisehtoja, jotka määrittelevät mahdollisuudet sopimuksen päättämiseen.
Mitkä ovat hyväksyttävät perusteet määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomiselle?
Liikehuoneiston ja toimitilan vuokrasopimuksen osalta irtisanomisperusteet voivat olla esimerkiksi:
- Liiketoiminta päättyy tai muuttuu oleellisesti
- Viranomainen kieltää huoneiston käytön
- Vuokrasopimuksessa on erikseen sovittu irtisanomismahdollisuudesta
Tuomioistuin voi tietyissä tilanteissa sallia vuokrasopimuksen päättämisen, jos olosuhteet ovat muuttuneet merkittävästi sopimuksen solmimisen jälkeen.
Mitä seurauksia määräaikaisen vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä voi tulla?
Jos määräaikainen vuokrasopimus päätetään ilman laillista perustetta, vuokralainen voi joutua korvausvelvolliseksi. Tyypillisesti korvattavaksi tulevat:
- Maksamattomat vuokrat sopimuksen loppuun asti
- Uuden vuokralaisen hankinnasta aiheutuneet kulut
- Mahdollinen tyhjillään olon aikainen vuokratuoton menetys
Vuokranantajan velvollisuus on kuitenkin rajoittaa vahinkoja etsimällä aktiivisesti uutta vuokralaista. Kohtuullistamista voidaan soveltaa, jos täysi korvausvastuu olisi vuokralaiselle kohtuuton.
Liiketilojen ja toimistotilojen vuokrasopimuksissa voi olla erillisiä sopimussakkolausekkeita, jotka määrittelevät tarkan korvaussumman sopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä. Näiden kohtuullisuutta voidaan arvioida oikeudessa, jos riitatilanteeseen ajaudutaan.
Miten määräaikaisen vuokrasopimuksen voi päättää sovussa vuokranantajan kanssa?
Paras tapa päättää määräaikainen vuokrasopimus ennenaikaisesti on neuvotella asiasta avoimesti vuokranantajan kanssa. Hyviä toimintatapoja ovat:
- Ilmoita tilanteesta vuokranantajalle mahdollisimman varhain
- Ehdota korvaavaa vuokralaista tilallesi
- Neuvottele kohtuullisesta korvauksesta sopimuksen päättämiselle
- Laadi kirjallinen sopimus vuokrasuhteen päättämisestä
Usein vuokranantajat suostuvat joustamaan, jos vuokralainen osoittaa vastuullisuutta ja auttaa uuden vuokralaisen löytämisessä. Toimitiloja, liiketiloja ja toimistotiloja koskevissa sopimuksissa voidaan neuvotella esimerkiksi sopimuksen siirrosta toiselle yritykselle.
Vuokrasopimuksen pituus ja ehdot kannattaa aina miettiä tarkkaan jo sopimushetkellä. Erityisesti uudiskohteissa vuokrasopimuksen pituus voi olla merkittävä tekijä, jota kannattaa harkita yrityksen tulevaisuudensuunnitelmien valossa. Vuokrasopimusasioissa on aina hyvä tutustua sopimuksen ehtoihin huolellisesti ja tarvittaessa kääntyä asiantuntijan puoleen.
