Uudiskohteen vuokrasopimus eroaa tavanomaisesta vuokrasopimuksesta useilla merkittävillä tavoilla. Keskeisimmät erot liittyvät sopimusehtoihin, takuuaikaan, vastuu- ja kustannuskysymyksiin sekä teknisiin järjestelmiin. Uudiskohteissa vuokrasopimukset ovat tyypillisesti pidempiä ja yksityiskohtaisempia, sillä ne huomioivat uuden kiinteistön erityispiirteet kuten takuuajan ja teknisten järjestelmien käyttöönoton. Nämä erot vaikuttavat sekä vuokranantajan että vuokralaisen vastuisiin ja oikeuksiin.

Mitkä ovat uudiskohteen vuokrasopimuksen keskeisimmät erot verrattuna tavanomaiseen sopimukseen?

Uudiskohteen vuokrasopimus sisältää tavallisesti pidempiä sopimuskausia, korkeampia vakuusmaksuja ja tarkempia ehtoja kuin tavanomainen vuokrasopimus. Uusissa liike- ja toimitiloissa vuokrasopimuksen pituus on usein sidottu rakennuksen takuuaikaan, tyypillisesti vähintään 5-10 vuotta, kun taas tavanomaisissa kohteissa sopimukset voivat olla lyhyempiä tai toistaiseksi voimassa olevia.

Vuokran määräytymisessä on myös eroja. Uudiskohteissa vuokra määräytyy usein uuden kiinteistön korkeiden rakennuskustannusten pohjalta, ja sopimuksissa voi olla tarkempia indeksikorotusehtoja. Lisäksi uusissa toimitiloissa voi olla erityisiä rajoituksia ja ohjeita liittyen kiinteistön käyttöön ensimmäisten vuosien aikana.

Mitä erityisehtoja uudiskohteen vuokrasopimuksessa tyypillisesti esiintyy?

Uudiskohteen vuokrasopimus tehdään yleensä markkinointi- ja suunnitteluvaiheessa, jolloin rakennuttajalla ei ole usein saavutettuna kaikkia rakentamisvaiheen alkamisen kannalta pakollisia palasia lukittuna. Riippuen rakennuttajasta hanke voi olla ennakkomarkkinoinnissa jo ennen kuin rakennuttajalla on täysi varmuus tontin hankinnasta, riittävästi vuokrattavista tiloista vuokrattuna, rahoitus hankittuna tai rakennusurakka kilpailutettuna. Vuokralaisen on tärkeä hahmottaa, että vaikka he allekirjoittaisivat vuokrasopimuksen tänään, niin tämä toimi ei yksin takaa hankkeen käynnistymistä. Uudiskohteen vuokrasopimuksessa on edellä mainittuihin hankekehityksen vaiheisiin liittyviä ehtoja, jotka pitää täyttyä, ennen kuin hanke käynnistyy. Vuokralainen joutuu usein odottamaan useita kuukausia ennen kuin varmuus hankkeen käynnistymiseen syntyy. Tilasuunnittelun kannalta vuokralaisen on tarvittaessa pidettävä yllä vaihtoehtoista tilaratkaisua, mikäli uudishanke ei syystä tai toisesta edisty  tavoitellussa aikataulussa.

Uudiskohteen vuokrasopimuksessa on yleensä ehtoja liittyen takuuaikaan, teknisiin järjestelmiin ja muutostöihin, joita ei tavanomaisissa sopimuksissa ole. Takuuaikaan liittyvät ehdot määrittelevät, miten toimitaan rakennuksen takuuaikana ilmenevien vikojen ja puutteiden kanssa sekä kenellä on ilmoitusvelvollisuus rakennuttajalle.

Teknisiin järjestelmiin liittyvät erityisehdot koskevat usein uusien järjestelmien käyttöönottoa, huoltoa ja vastuunjakoa. Sopimuksessa voidaan määritellä tarkasti, miten ilmanvaihto-, lämmitys- ja muita teknisiä järjestelmiä tulee käyttää takuuaikana, jotta takuuehdot pysyvät voimassa.

Muutostöihin liittyvät rajoitukset ovat uusissa toimitiloissa tiukempia. Vuokralaisen tekemät muutokset voivat vaikuttaa takuuseen, joten sopimuksessa rajataan tarkasti, millaisia muutoksia tiloihin saa tehdä ilman erillistä lupaa. Tavallisesti kiinnitysten tekeminen seiniin, kattoon tai muihin rakenteisiin on tarkemmin säädeltyä kuin vanhemmissa kohteissa.

Lisäksi uusissa liiketiloissa on usein erityisehtoja liittyen materiaalien ja pintojen hoitoon sekä siihen, miten rakennuksen järjestelmiä käytetään rakennuksen “asettumisvaiheen” aikana.

Miten vastuu- ja kustannuskysymykset jakautuvat uudiskohteen vuokrasopimuksessa?

Uudiskohteen vuokrasopimuksessa vastuu- ja kustannuskysymykset painottuvat eri tavalla kuin tavanomaisissa sopimuksissa. Takuuaikana rakennuttajalla on vastuu rakennusvirheistä, mutta vuokrasopimuksessa määritellään tarkasti, miten vuokralaisen tulee ilmoittaa havaitsemistaan virheistä vuokranantajalle, joka puolestaan vie asian eteenpäin rakennuttajalle.

Kunnossapitovastuut ovat uusissa toimitiloissa usein yksityiskohtaisemmin määriteltyjä. Vuokralaisen vastuulla on tyypillisesti ilmoittaa havaitsemistaan vioista ja puutteista välittömästi, jotta niihin voidaan reagoida takuuajan puitteissa. Vuokranantaja puolestaan vastaa näiden vikojen korjauttamisesta rakennuttajan kanssa.

Teknisten järjestelmien osalta uusissa liiketiloissa on tarkempia määräyksiä siitä, kuka vastaa säätöjen ja käyttöönoton kustannuksista. Tyypillisesti rakennuttaja ja vuokranantaja vastaavat järjestelmien perusasetusten säätämisestä, mutta vuokralaisen vastuulla on järjestelmien asianmukainen käyttö.

Energiakustannusten jako voi myös poiketa tavanomaisesta sopimuksesta, sillä uusissa toimistotiloissa energiankulutuksen seuranta on usein tarkempaa ja kulutusperusteista. Sopimuksessa voidaan määritellä tarkemmin, miten eri energiamuotojen kustannukset jakautuvat osapuolten kesken.

Miten neuvotella toimiva uudiskohteen vuokrasopimus?

Toimivan uudiskohteen vuokrasopimuksen neuvottelussa kannattaa kiinnittää erityistä huomiota toimintojen ja laatutason määrittämiseen (tilaohjelma ja rakennustapaseloste), takuuajan vastuisiin, sopimuskauden pituuteen ja teknisiin erityispiirteisiin. Tutki ja ymmärrä etukäteen uudiskohteen takuuehdot ja miten ne vaikuttavat vuokrasuhteeseen. Tämä auttaa määrittelemään selkeät vastuut mahdollisten rakennusvirheiden ilmetessä.

Vuokranantajana on tärkeää varmistaa, että vuokralainen sitoutuu riittävän pitkään sopimuskauteen, joka kattaa vähintään osan takuuajasta. Vuokralaisena taas kannattaa neuvotella joustoa sopimuksen pituuteen ja mahdollisiin muutosehtoihin.

Teknisten järjestelmien käyttö ja vastuu kannattaa määritellä selkeästi. Sopimukseen on hyvä kirjata yksityiskohtaiset ohjeet siitä, miten vuokralaisen tulee käyttää ja huoltaa teknisiä järjestelmiä, jotta takuuehdot pysyvät voimassa.

Vuokravakuuden suuruudesta neuvoteltaessa huomioi uuden liiketilan korkeampi arvo, mutta pyri kohtuullisuuteen. Vuokralaisena voit ehdottaa porrastettua vakuutta, joka pienenee takuuajan edetessä.

Muistathan myös sopia selkeästi, miten mahdolliset rakennusvirheet dokumentoidaan ja kuka vastaa ilmoituksista rakennuttajalle. Ota yhteyttä asiantuntijoihin, jos tarvitset apua vuokrasopimuksen laatimisessa tai tarkistamisessa.